Stavba bytového domu

Každá novostavba začína nápadom. Nápadom v hlave developera, ktorý zváži lokalitu, dopyt, návratnosť investície a riziká, aby o rok, dva, tri z ničoho vyrástlo nové bývanie pre ľudí. No za jednoduchou predstavou sa skrýva množstvo vynaloženého času, úsilia a práce. Do určitej miery je to jedno veľké dobrodružstvo, ktoré sa môže ale aj nemusí skončiť úspešne. 

Niekoľko tvárí developera

Developer by mal byť okrem znalca finančného trhu aj stratégom, vizionárom a obchodníkom. V mnohých prípadoch sa jedna developerská firma podieľa na celom procese cez vytvorenie investičného plánu až po odovzdanie nového bývania klientovi.

Spektrum činností, ktoré visí na developerovi, je široké a nie je iba o investíciách, ale aj o spolupráci s mestom, o zákonoch a byrokracii, o zvládnutí predprípravnej fázy a o detailoch, ktoré novostavbu ovplyvňujú zo všetkých strán.

Mali by ste vedieť, pre koho staviate

Správne nastavenie všetkých vstupných parametrov je alfou a omegou pri úspešnom developerskom projekte. Je to najdôležitejšia fáza celého investičného zámeru. Ak sa od začiatku nesprávne nastavia, o to menší je výnos, o to dlhšie a ťažšie sa predávajú byty. V horšom prípade môže byť projekt aj stratový.

Cieľová skupina budúcich kupcov bytov vyplynie najmä z daností pozemku, z jeho lokality, dostupnosti, napojenia na infraštruktúru a vybavenosti v jeho okolí. Podľa toho viete určiť, či bude výhodné sa orientovať na luxusnejšie pohodlnejšie byty, či na tzv. štartovacie byty pre mladých alebo sociálne bývanie, poprípade či Vašimi klientmi budú zväčša ďalší investori, ktorí si byty budú kupovať ako výhodnú investíciu na prenajímanie atď. Z toho vyplýva percentuálne zastúpenie jednotlivých typov bytov a priestorový, materiálový a technologický štandard. Iné dispozičné možnosti využijú seniori, iné 45 – 50 roční ľudia s veľkými rodinami a iné sa budú páčiť 25 – 30 ročným slobodným ľuďom alebo študentom.

Isté je to, že súčasní zákazníci sú nároční, a ak si zaplatia za nový byt, očakávajú pridanú hodnotu a funkčné riešenie detailov. Odborníci z realitných kancelárií uznávajú, že o výbere bytu rozhodujú až z 50 % emócie a dojmy.

Ideálny vzorec na vypočítanie vhodného návrhu bytového domu neexistuje, ale prvým krokom k úspešnému developerskému projektu je oslovenie architektonickej kancelárie s patričnými skúsenosťami a praxou v danej oblasti. Skúsený developer, ktorý má za sebou už nejaký ukončený projekt, má presnú predstavu, na akom pozemku je čo vhodné postaviť, aby vedel rýchlo predať a maximálne zhodnotiť svoju investíciu. Menej skúsený developer by si mal nechať poradiť od skúseného architekta v tejto oblasti.

Mali by ste vedieť, s kým staviate

Menej skúsený developer, resp. developer „panic“ poväčšinou podceňuje úlohu architekta a projektanta. Je to pre neho len povinná položka, potrebná na získanie stavebného povolenia a iných ďalších povolení, ktorá mu novostavbu len predraží. Spravidla sa pri výbere architekta rozhoduje výslovne na základe ceny. To je hneď na začiatku dosť veľká chyba. Výber zdatného alebo menej zdatného architekta do značnej miery ovplyvní celý investičný zámer, či sa vynaložené náklady na bytový dom zhodnotia do maximálnej možnej miery alebo či sa budú počas realizácie kopiť problémy, ktoré nakoniec predražia a ovplyvnia celý výsledok.

Skúsený architekt už počas prvotnej fáze návrhu vie ako budú vyzerať jednotlivé detaily, vie kde ho ako obmedzuje aká norma, aké svetlotechnické požiadavky, aké odstupové vzdialenosti od okolitej zástavby, požiarna bezpečnosť, aké a kde budú umiestnené jednotlivé technológie a zdroje energií, aby spolu súviseli a neboli predražené rozvody a prevádzka, ako nadimenzovať parkovanie a celý rad ďalších vecí, ktoré ak sa nepodchytia na začiatku, budú vznikať nevhodné riešenia. Vie „robiť zázraky“ tam, kde sa zdá, že rozpočet je naozaj nízky, vie vyťažiť maximum, aby sa štandard a atraktivita domu držali, čo najvyššie a aby novostavba nebola len ďalšou do počtu bez pridanej hodnoty a bez individuálnych potrieb danej skupiny ľudí.

Na to aby sa novostavba nestala zbytočnou budovou v infraštruktúre mesta, je potrebná dôsledná komunikácia medzi developerom a architektom. Menej skúsený developer by si mal dať poradiť od skúsenejšieho architekta a architekt by mal byť otvorený dobrým nápadom od developera.

Je dôležité, aby developer preskúmal portfólio architekta pred začiatkom spolupráce, lebo skúsenosti architekta sa odrazia na funkčnosti stavby a spokojnosti zákazníkov. Môžete sa inšpirovať našou vizitkou so zrealizovanými stavbami.