Architekti Sány Novák

Nemám pozemok a chcem stavať rodinný dom

Rozhodli ste sa stavať rodinný dom a nemáte ešte ani vybranú lokalitu. Tu je niekoľko zásadných vecí, ktoré si treba uvedomiť a ktoré treba brať na zreteľ pri kúpe pozemku.

Lokalita

Výber lokality je to prvé a najdôležitejšie rozhodnutie. Tu sa nedá nejako všeobecne radiť. Je to čisto osobné, individuálne rozhodnutie. Pri výbere treba brať do úvahy, že tam strávite podstatnú časť svojho života (v prípade ak nemáte v pláne dom po dokončení predať) a teda treba dôkladne zvážiť všetky pre a proti. Dostupnosť do zamestnania, škôl, občianskej vybavenosti, zdravotníckych zariadení. Či uprednostňujete byť blízko do mesta s prípadnou dostupnosťou na MHD alebo Vám vyhovuje byť viac od civilizácie, v tichom prostredí a pod. Ľudia z pravidla rozmýšľajú tak, že túžia mať opak toho čo majú. Čiže ak niekto býva v byte v meste, s kopou susedov okolo seba pod sebou a nad sebou, rozmýšľa nad tým odsťahovať sa do domu na priestrannom pozemku, kde môže vyjsť na terasu bez toho aby naňho pozerali susedia a deti sa môžu bezpečne hrať so svojimi štvornohými miláčikmi. Na druhej strane ale treba si dobre zvážiť aká je dostupnosť do zamestnania, do škôl, ranné nekonečné zápchy v kolónach áut smerujúcich do mesta a teda či mi to naozaj vyhovuje. Potom ľudia predávajú svoje vysnívané rodinné domy na okraji miest a vracajú sa žiť späť do mesta.

V neposlednom rade si treba uvedomiť aj to, že ak chcete mať naozaj príjemné prostredie pred svojim domom, musíte sa o to starať a venovať tomu svoj čas a energiu. Ak idete okolo nejakého rodinného domu, ktorý má krásne upravenú záhradu s množstvom rôznorodej zelene, je za tým množstvo venovaného času, energie a kopu práce.

Ak ste napriek týmto niekoľkým “akože” negatívam presvedčený o kúpe stavebného pozemku, pretože viete, že pri bývaní v rodinnom dome prevládajú práve tie pozitíva, tak Vám už nič v ceste za kúpou nestojí.

Samozrejme závisí aj hlavne od financií akú lokalitu si vyberiete. Čím ďalej od mesta ste ochotný a schopný bývať, tým lacnejší stavebný pozemok nájdete a naopak čím bližšie do mesta s lepšou dostupnosťou, tým musíte siahnuť do vrecka hlbšie.

Všetky tieto aspekty si treba dobre zvážiť, a kúpa stavebného pozemku by nemala byť záležitosťou jedného mesiaca. Treba si dlhodobejšie robiť prieskum trhu, v akých častiach sa predávajú aké stavebné pozemky v akých cenových reláciach. Najjednoduchší a najrýchlejší prehľad je na najfrekventovanejších realitných portáloch na webe.

Je dobré prejsť si reálne v teréne aspoň 10 pozemkov na predaj predtým ako sa rozhodnete pre kúpu jedného z nich. Aj človek, ktorý nemá absolútny prehľad sa po niekoľkých obhliadkach dostane veľmi rýchlo do obrazu, “oťuká sa” na čo si dať pri kúpe pozor a načo sa zamerať. Vie si porovnať aké výhody boli tam, aké nevýhody tam, atď. Po každej obhliadke je človek o niečo skúsenejší a má väčší prehľad.

Tu je pár hlavných atribútov, na ktoré sa zamerať.

UPI – územnoplánovacia informácia – teda určenie využiteľnosti stavebného pozemku, regulatívy, čo možno na pozemku postaviť (rozlohou, počtom poschodí, mierou zastavanosti pozemku, či som v nejakom ochrannom pásme, v pamiatkovej zóne a pod.)

Veľkosť a proporcie pozemku

Menšie rodinné domy s malou podlahovou plochou – pozemok od 300 m² do cca 500 m² s minimálnou šírkou pozemku aspoň 6 m (ale to už chce naozaj šikovného architekta, aby niečo schopné naprojektoval).

Stredne veľké rodinné domy, optimálne, pozemok okolo 500 m² až 800 m², šírka pozemku aspoń 12 m ale lepšie aspoň 16 m.

Veľké komfortné rodinné domy na pozemkoch od 800 m² viac.

Vo všeobecnosti platí, že ideálny pozemok je proporčne v tvare obdĺžnika v pomere strán cca 3:2, s kratšou prístupovou stranou.

Čím väčší pozemok, tým väčší výbeh ale zároveň tým väčšie nároky na prevádzku a údržbu. Treba si zvážiť.

Optimálny pozemok na stavbu priestorovo plnohodnotného rodinného domu je tých 500 m² pri šírke 18 m.

Napojenie na verejnú komunikáciu (prístupnosť)

Napojenie na inžinierske siete – prívod elektriky, vody, plynu, či je tam kanalizácia, či bude treba riešiť žumpu, čističku a pod. Dobré je overiť si, či je možné sa naozaj aj na siete vedené pri pozemku napojiť (najmä z kapacitných dôvodov).

Preveriť si okolité pozemky – ich využitie

Orientácia na svetové strany

Je vhodné mať prístup na pozemok autom zo severnej strany, orientáciu presklenných častí domu do pozemku na južnú, juhovýchodnú alebo juhozápadnú stranu. Brať do úvahy okolité tienenia zo susedných pozemkov a z ktorej strany prichádza hluk atď.

Prírodné aspekty - či je pozemok v nízko položenej oblasti s možnosťou zatopenia pri povodni (inundačné pásmo) alebo niekde vo svahu kde prevláda skalné podložie a teda budú nákladné zemné práce a budovanie oporných múrov alebo síce na peknej rovine ale na navážke, čiže komplikované zakladanie stavby do nestabilného podložia.

Vecné bremená – na Liste vlastníctva si overte či je pozemok “čistý”, či nemá zapísané nejaké ťarchy napr. typu umožnenia prechodu alebo prejazdu alebo vedenia inžinierskych sietí na susedný pozemok a pod.